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深圳第二批集中供地打破“流拍魔咒”

29日上午,在深圳土拍中价格触顶,需要摇号的南山T403-0401地块进行了现场摇号,最终该宗地由深圳西湖摇得,成交价2.4亿元。

至此,深圳第二批集中供地正式落幕,共计22宗地,总出让面积81.38万㎡,总建筑面积279.92万㎡,总起价422亿元。最终,除宝安区1宗地块因无人竞价而流拍以外,剩余21宗地块成功出让,其中4宗为底价出让,剩余地块均触达上限价,进入竞自持/摇号阶段,最终收金452.97亿元。

■ 从区域分布来看,前海1宗、南山1宗、宝安4宗、光明5宗、龙华4宗、龙岗5宗、坪山1宗、深汕合作区1宗。

■ 从宗地用途来看,用于建设全年期自持的市场租赁住房有2宗;建设“商品房+出售安居型商品房”共17宗;建设“商品房+出售型人才住房”的1宗;建设商品房的2宗。

■ 从竞拍规则来看,2宗租赁住房用地南山T403-0401宗地、龙华A916-0572宗地采用“竞地价(上限溢价率15%)+摇号”的出让方式,其余20宗地均采用“限房价,先竞地价(上限溢价率15%)、再竞自持(上限比例40%)、最后摇号”的方式。

本批拍地对参与的房企提出了较高的要求,最终共有15家房企参与,分别是:金地、招商、保利、华润、中海、天健、华发、联发、特建发、龙湖、深铁、深汕城投等 。其中,中海报名地块最多,达18宗;保利报名13宗、华发报名12宗;而地铁集团和深汕城建仅参与1宗竞拍。

本批参与的房企中,国企央企的占比有明显增加。从竞拍结果来看,中海在土拍中表现抢眼,最终独得4宗地块,成为当之无愧的赢家;保利紧随其后,共斩获3宗地块;此外,华润、金地、特发、天健等房企也均有斩获,郑州美盛首次斩获深圳宅地。

从土拍过程来看,松岗碧头地铁站地块和龙深汕地块均只有一家报名,分别由地铁集团及深汕城投以底价成交;此外,松岗一地块因商业占比60%流拍。17宗地块竞争较为激烈,均达到了最高限价。其中最激烈的是光明区,新湖地块和玉塘地块分别有9家和8家企业报名。龙岗区有2宗地块各有7家企业竞争。

深圳官方在拍地前一天再次强调,必定要严查拍地资金来源,以稳定土地市场。这说明,房企依然谨慎看好深圳市场。尤其是近期中央的两个维护的表态,释放维稳信号,对当前稳定市场预期、提振市场信心将发挥重要作用。

此外需要注意的是,对比周边一手楼盘在售价格,不少宗地最高住宅限价低于新房价格3000元/㎡以上,个别价差超过10000元/㎡。预计本批宅地最快明年即可上市,对稳定楼市房价,引导预期都会起到非常积极的作用。

附:本批次土拍规则相较调整前,主要有以下变化:

1、“房地联动”,进一步下调住房销售限价,引导楼市预期。

本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%-9.2%不等,安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%-9.1%不等。从此深圳房价的逻辑有了本质变化,面粉贵过面包以及面粉涨价带动面包涨价的现象或将改变,深圳未来价格将在相当一段长时间维持稳定。同时,对比二批宅地之前发布的土拍价格,可以发现不同区域地块最高限价的降价幅度不同,西部区域降幅明显高于东部,未来不同区域的市场预期也会有所分化。具体来看,降价最多的是前海地块,有7000元/平;其次则是龙华地块,最多6800元/㎡;紧接着就是光明,最多的下降4500元/㎡;松岗、沙井下降2000多元/㎡;龙岗几块地平均下降2000-3000元/㎡;坪山和深汕则最少,在1000元/㎡左右。

2、严格市场准入,严查购地资金来源。

严查房企购地资金来源,确保房企使用合规自有资金购地。要求联合竞买各方具备开发资质,禁止非地产行业资本进场,防止金融资本、实体资本以联合竞拍的形式涌进房地产。

3、优化土地竞价方式,合理限定土地溢价,大力发展租赁住房。严格限制土地溢价,地块溢价率上限统一由45%降至15%。

在保持挂牌起始价不变的基础上,超溢价就摇号,这在一定程度上保护了房企利益,防止过度竞争。南山、龙华2宗全年期自持租赁住房用地直接采用摇号方式确定竞得人,其余用地采用“竞自持租赁住房+摇号”方式确定竞得人(最高不超过该宗地普通商品住房面积的40%),进一步落实中央关于“土地供应要向租赁住房建设倾斜”的工作要求,拓宽租赁住房供给渠道。

本次土拍通过严格市场准入、优化竞价方式、强化“房地联动”等多项举措,对拍地规则做出了一系列重大调整,继续表明了深圳政府的一贯态度:那就是坚守“房住不炒”的定位,紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标,大力增加居住供应和发展租赁用房,保障房地产市场平稳健康发展。

<a href=深圳第二批集中供地打破“流拍魔咒””>图片来源:中指研究院综合整理

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